Что важно знать о капремонте многоквартирного дома?
Что важно знать о капремонте многоквартирного дома? — Недвижимость РИА Новости, 02. 2020
Капремонт многоквартирного дома – мероприятие хлопотное. Многие моменты вызывают у собственников и нанимателей жилья вопросы и опасения. Сайт «РИА Недвижимость» попросил экспертов разъяснить самые «наболевшие» из них.
– риа недвижимость
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
– риа недвижимость, полезное, жилье, законодательство, капремонт, россия
эксперт – к. , доцент кафедры государственного и административного права СПбГУ Дмитрикова Е
Возложение обязанности произвести капитальный ремонт / возместить расходы на проведение капитального ремонта. Период эксплуатации многоквартирного дома, предшествующий началу капитального ремонта дома, с учетом состояния этого дома может быть весьма длительным. В течение этого периода в составе собственников помещений могут происходить изменения (дарение, купля-продажа, наследование, раздел имущества). При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт (часть 3 статьи 158 ЖК РФ). Различающиеся основания изменения состава собственников обуславливают существо и результата разрешения споров, связанных с возмещением расходов на проведение капитального ремонта.
Допустима приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта.
Статья 16 Закона РФ от 7 июля 1991 г. № 1541- I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» — специальная норма, сохраняющая обязанность бывшего наймодателя.
Такой вывод содержится в Определении Конституционного Суда РФ от 1 марта 2012 г. № 389-О-О. Вместе с тем, заметим, что статья 16 Закона о приватизации жилищного фонда устанавливает обязанность бывшего наймодателя производить капитальный ремонт дома, тогда как в Определении на основании указанной нормы сделан вывод о сохранении обязанности по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома. С учетом положений ст. 16, 17 ЖК РФ сомнительна возможность распространения данного вывода на общее имущество.
Субъектный состав отношений, складывающихся в связи с исполнением обязанности.
Зачастую речь идет о тех многоквартирных домах, которые были переданы в муниципальную собственность на основании судебного решения по иску об обязании принять в муниципальную собственность. Конституционный Суд РФ также не признал вмешательством в самостоятельную деятельность органов местного самоуправления закрепление за ними в федеральном законе тех или иных обязанностей во исполнение нормативных предписаний, поскольку такие обязанности неотъемлемый элемент нормативного содержания конституционно-правового статуса местного самоуправления. Кроме того, статья 16 Закона РФ от 7 июля 1991 г. № 1541- I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» непосредственно не предусматривает объем расходов местных бюджетов на мероприятия по проведению капитального ремонта и сроки решения поставленной задачи (Определение Конституционного Суда РФ от 1 марта 2012 № 389-О-О). Таким образом, муниципальное образование не может рассчитывать на компенсацию, а жильцы домов на оперативный капитальный ремонт в силу соотношения ресурсов большинства муниципальных бюджетов и количества многоквартирных домов, нуждающихся в капитальном ремонте.
Обязанность несения расходов на капитальный ремонт (жилое помещение занято по договору социального найма).
В случае, когда часть квартир в жилом доме является государственной или муниципальной собственностью, администрация муниципального образования не может уклоняться от оплаты выполненных работ по капитальному ремонту в части муниципальных квартир. При этом факт выполнения работ по капитальному ремонту дома должен быть подтвержден, и решение о проведении работ должно быть принято в установленном порядке. В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 13. 2013 г. по делу № А05-16264/2012 наличие акта приемки работ признано надлежащим подтверждением выполненных работ. Относительно порядка, судом сделан вывод о том, что собственники помещений в многоквартирном доме несут равные обязанности по содержанию дома и обязаны исполнять решения общего собрания собственников об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома. Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 13. 2013 г. по делу № А05-15750/2012 подтверждается правомерность решений нижестоящих судов (Решение Арбитражного суда Архангельской области от 27. 2013 г. и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29. 2013 г. по делу № А05-15750/2012) о взыскании расходов, составляющих муниципальную долю по капитальному ремонту многоквартирных домов. В указанном споре судебными органами также исследовался вопрос о соблюдении установленного порядка принятия решения о проведении капитального ремонта за счет собственных средств.
Кроме того, законом установлены гарантии сохранности взносов на капитальный ремонт. Положения статьи 158 ЖК РФ позволяют разделить оплату взносов на капитальный ремонт и на содержание общего имущества в многоквартирном доме и признать целевой характер взносов на капитальный ремонт. Суды, оценивая допустимость расходования средств, полученных от собственников на капитальный ремонт, на содержание общедомового имущества, исходят из целевого характера поступающих платежей. Такой подход не позволяет признать правомерным расходование управляющей организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом, денежных средств, поступивших от собственников помещений дома на капитальный ремонт, полностью или частично на содержание общего имущества дома. ВАС РФ в Определении от 29. 2013 г. № ВАС-3152/13 признал правомерным подход нижестоящих судов о том, что средства, получаемые от собственников помещений в многоквартирном жилом доме в качестве обязательных платежей на текущий и капитальный ремонты, имеют целевой характер и не поступают в собственность управляющей организации. ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 20. 2014 г. № Ф03-6066/2013 заключил, что денежные средства, перечисленные собственниками помещений по статье «Капитальный ремонт», носят целевой характер и не могут быть израсходованы управляющей организацией по своему усмотрению. В Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06. 2014 г. № 17АП-6655/2014-ГК отмечено, что по смыслу ст. 154 и 158 ЖК РФ денежные средства, поступающие к управляющей организации по статье «Капитальный ремонт», вносятся собственниками не за фактически выполненные работы, а с целью выполнения таких работ в будущем, то есть носят целевое назначение. Такие денежные средства не поступают в собственность управляющей организации, а являются собственностью плательщиков и могут быть потрачены управляющей организацией исключительно на ремонтные работы и только по решению общего собрания собственников многоквартирного жилого дома.
Порядок защиты нарушенного права.
Действующим законодательством на собственников помещений в многоквартирном доме возложена обязанность не только по оплате содержания и текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме, но и финансированию расходов по капитальному ремонту дома (ст. 210 ГК РФ, ст. 154 ЖК РФ, ст. 158 ЖК РФ).
Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. Положением статьи 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» за бывшим наймодателем сохранена обязанность производить капитальный ремонт дома, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта. Действие данной нормы наряду с правилом перехода обязанности по оплате капитального ремонта к новому собственнику, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт (п. 3 статьи 158 ЖК РФ), порождает ряд спорных моментов в практике применения судами статьи 16 Закона о приватизации жилищного фонда.
Наиболее часто среди данной категории встречаются дела, связанные с рассмотрением требований о проведении капитального ремонта, возмещением расходов на проведение капитального ремонта. Отметим, что истцами выступают как сами граждане, приватизировавшие квартиры в домах, требовавших капитального ремонта на момент приватизации, так и управляющие компании, которые уже произвели капитальный ремонт в указанных домах и требуют возмещения понесенных расходов. В первом случае разрешению споров в пользу истца препятствует невозможность подтверждения необходимости проведения капитального ремонта на момент приватизации жилых помещений в силу разных обстоятельств (утрата документов, ненадлежащим образом оформленные запросы в администрацию и т. Во втором случае возмещению затрат, понесенных управляющей компанией в связи с проведением капитального ремонта, препятствует нарушение порядка принятия решения о проведении капитального ремонта или «инициативность» компании (капитальный ремонт произведен без предварительного требования в адрес бывшего наймодателя). Кроме того, результат разрешения данной категории споров всегда зависит от подтверждения делегирования права представлять интересы граждан, приватизировавших жилые помещения, в отношениях с бывшим наймодателем.
В ходе мониторинга также была выявлена категория споров, возникающих в связи с установлением надлежащего обязанного лица, в качестве бывшего наймодателя, и оценкой допустимости солидарной обязанности всех бывших наймодателей. Учитывая, что муниципальным образованиям в течение продолжительного периода времени передавали многоквартирные дома, общежития, которые эксплуатировались без проведения капитального ремонта до момента приватизации (в отдельных случаях несколько десятков лет) и после приватизации жилых помещений именно муниципальные образования оказались в роли бывшего наймодателя. Попытки компенсировать расходы муниципального бюджета, призвать к исполнению обязанности солидарно субъекты РФ или РФ безуспешны. Суды аргументируют свою позицию тем, что Постановление Верховного Совета РФ от 27. 1991 г. № 3020-1 не налагает на сторону, передающую в муниципальную собственность объекты недвижимости, обязанность по их последующему ремонту. Конституционный Суд РФ подтвердил, что в подобной ситуации не усматривается вмешательство в самостоятельность органов местного самоуправления, поскольку обязанности, закрепленные за органами местного самоуправления в федеральном законе, являются неотъемлемым элементом нормативного содержания конституционно-правового статуса местного самоуправления.
Оценивая допустимость формирования фонда капитального ремонта суд отметил, что данные взносы нельзя рассматривать как авансовую оплату еще не оказанной услуги по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов на территории области на протяжении длительного периода времени, а представляют собой денежные средства собственника, находящиеся на специальном счете. Таким образом, прослеживается сложившаяся ранее практика признания взносов на капитальный ремонт целевыми платежами, которые не могут быть потрачены на иные цели.
Мониторинг осуществлялся в отношении нормативных правовых актов, которые устанавливают обязанности собственника жилого помещения в многоквартирном доме (ст. 154 ЖК РФ, 158 ЖК РФ, 210 ГК РФ); устанавливают обязанности бывшего наймодателя (статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»); позволяют определить субъекта, обязанного произвести капитальный ремонт (Постановление Верховного Совета РФ от 27. 1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность»). Наряду с решениями арбитражных судов и судов общей юрисдикции были проанализированы решения Конституционного Суда РФ, разъясняющие смысл и содержание статьи 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»; решения, определяющие соотношение обязанностей, закрепленных за органами местного самоуправления в федеральном законе, и гарантии компенсации дополнительных расходов муниципальных образований.
Что важно знать о капремонте многоквартирного дома?
11:51, 28 апреля 2017
При любом способе накопления средств на капремонт в приемке работ участвуют представители собственников, уполномоченные общим собранием.
Важно к выбору такого лица не подходить формально, лучше, чтобы у него было техническое или строительное образование, возможно опыт работы в строительной сфере. Технические особенности приёмки работ проверят специалисты строительного контроля в ходе выполнения работ, собственники же могут оценить визуальное исполнение (например, отсутствие щелей и сколов после ремонта фасада, просветов при ремонте кровли, все инженерные сети убраны в короба или зафиксированы, а не болтаются по подъезду).
В случае, если фонд капитального ремонта формировался на счете регионального оператора, то осуществлять приемку работ обязан региональный оператор в рамках возложенных на него законодательством функций, при этом он создает специальную комиссию с участием представителей органов власти, управляющей данным многоквартирным домом организации либо ТСЖ/ЖСК, а также представителей собственников, уполномоченных общим собранием.
В любом случае следует высказать все свои замечания, настоять на том, чтобы представитель регионального оператора (либо подрядной организации) зафиксировал их письменно. После фиксации замечаний (если они обоснованы) необходимо определить срок их устранения и затем назначить повторную приёмку работ.
Гарантийный срок на все выполненные работы по капитальному ремонту должен составлять не менее пяти лет с момента подписания акта приемки.
Материал подготовлен при участии начальник жилищного отдела управляющей организации «ВК Комфорт» Заремы Аблямитовой и пресс-секретаря Ассоциации региональных операторов капитального ремонта многокартирных домов (АРОКР).
В случае формирования фонда капитального ремонта на спецсчете все решения по проведению капитального ремонта, выбору и привлечению подрядных организаций, порядку расходования средств со спецсчета, созданию различных комиссий, выбору уполномоченных лиц на приемку работ принимаются самими собственниками на их общем собрании.
В данном случае управляющая организация может давать какие-либо рекомендации и предложения, но окончательное решение принимают сами собственники, они же являются заказчиками работ по договорам с подрядными организациями.
Владелец спецсчета и банк, в котором он открыт, предоставляют полную информацию об операциях по спецсчету любому обратившемуся с запросом собственнику помещения в доме.
В жилищном кодексе, которым регулируются вопросы проведения капитального ремонта в многоквартирных домах, такая обязанность не оговорена, но так как все работы выполняются подрядными организациями на договорной основе. Затраты на восстановление квартир после капитального ремонта не входят в работы, оплачиваемые за счет взносов на капитальный ремонт.
Вместе с тем, в случае причинения вредя имуществу по вине подрядной организации (пролив квартиры после ремонта кровли) возмещение вреда является обязанностью подрядчиков. Также на выполненные работы действует гарантийный срок (5 лет) в ходе которого выявленные дефекты должны быть устранены силами подрядной организации за их счет.
Так как капитальный ремонт проводится в отношении общего имущества всех собственников дома, а оно состоит, в том числе, и из инженерных сетей, коммуникаций и оборудования, доступ к которым в некоторых случаях возможен только из помещения собственника, то конечно собственник обязан предоставить его (имеется уже и положительная судебная практика по данному вопросу).
Но так как законодательно не установлены сроки предоставления такого доступа при проведении капитального ремонта, то разумно данный вопрос обсудить на общем собрании собственников, возможно составление и утверждение на общем собрании графика предоставления собственниками доступа в свои помещения.
Да, такая обязанность у регионального оператора есть. Вместе с предложением о проведении капитального ремонта собственникам направляется дефектная ведомость и (или) смета на планируемые к проведению работы, которые подлежат согласованию. Указанные документы в дальнейшем являются основанием проведения торговых процедур и заключения договора с подрядной организацией.
Однако стоит отметить, что стоимость договора может измениться как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Указанное обстоятельство связано с «падением» в цене во время аукциона, с необходимостью проведения дополнительных работ, которые были выявлены только при выходе на объект.
График выполнения работ обычно является приложением к договору между региональным оператором (собственниками в случае спецсчета) и подрядной организацией.
Такая обязанность предусмотрена законом, соответственно, в случае уклонения Регионального оператора от предоставления запрашиваемой информации можно обратиться в прокуратуру.
Также по запросу либо собственника, либо управляющей организации/ТСЖ/ЖСК в адрес Регионального оператора. Он обязан предоставить исчерпывающую информацию о размере начислений и оплате взносов на капитальный ремонт как по помещению отдельно, так и по многоквартирному дому в целом (в зависимости от запроса). Кроме того такая информация размещается Региональным оператором и на его сайте. По городу Москве ее можно получить на портале городских услуг pgu. mos. ru в разделе «Получить сведения Фонда капитального ремонта».
У большинства региональных операторов на сайтах реализована функция предоставления информации о платежах через услуги личного кабинете. Вместе с тем, всегда можно обратиться через уполномоченное лицо по дому в региональный фонд капитального ремонта для получения указанной информации.
Также стоит отметить, что к банкам, в которых хранятся взносы на капитальный ремонт, применяют определенные требования, призванные обеспечить безопасность накоплений. Например, величина собственных средств кредитной организации, не может быть менее чем 20 млрд. рублей; кредитная организация должна участвовать в системе обязательного страхования вкладов физических лиц.
При выборе спесчета в качестве способа формирования фонда капитального ремонта деньги собственников копятся на специальном счете в банке, определенном на общем собрании собственников дома.
Владельцем специального счета согласно ЖК РФ могут выступать 1) товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах; 2) осуществляющий управление многоквартирным домом жилищный кооператив; 3) управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета.
Не стоит забывать о том, что ЖК РФ предусматривает обязанность владельца специального счета представлять в орган государственного жилищного надзора в порядке и в сроки, которые установлены законом субъекта Российской Федерации, сведения о размере средств, начисленных в качестве взносов на капитальный ремонт, сведения о размере средств, поступивших в качестве взносов на капитальный ремонт, сведения о размере израсходованных средств на капитальный ремонт со специального счета, сведения о размере остатка средств на специальном счете, сведения о заключении договора займа и (или) кредитного договора на проведение капитального ремонта с приложением заверенных копий таких договоров.
Жилищным законодательством также установлено, что владелец спецсчета дома, а также банк, в котором он открыт, обязаны по требованию любого собственника помещения в данном доме предоставить информацию о состоянии счета, об остатке средств на счете, о поступивших взносах на КР, обо всех операциях по счету.
Согласно ЖК РФ размер взноса на капремонт (так называемый минимальный размер) устанавливается органами государственной власти субъекта РФ и изменяется на основании их нормативно-правовых актов. Единой ставки для всех регионов нет, то есть собственники в каждом регионе платят разные суммы.
Так, например, наиболее низкий размер взноса установлен в республике Коми — 2,45 рублей и в Санкт-Петербурге — 2,97 рубля.
В Москве на текущий момент минимальный размер взноса составляет 15 рублей за 1 квадратный метр помещения в месяц, а уже с 01. 2017 года он увеличится до 17 рублей на основании постановления Правительства Москвы.
Существует определенный перечень работ по капремонту, который выполняется за счет средств, накопленных исходя из этого минимального размера взноса.
Если собственники хотят выполнить работы сверх данного перечня либо ранее установленных региональной программой сроков, то законом предусмотрено, что они могут принять решение на общем собрании о б увеличении взноса на капремонт.
Нет, обязанность по оплате взносов на капитальный ремонт лежит исключительно на собственнике помещения, которое в данном случае относится к государственной собственности (ведомственной или других категорий). Наниматель в конкретной ситуации ничего не платит.
Однако наниматель при этом обязан платить за содержание и ремонт дома (речь идет о текущем ремонте).