1 Предпосылки принятия, значение и задачи Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»
Повышение качества жизни граждан России – ключевой вопрос государственной политики. Казалось бы, бесспорная декларация. Именно так она воспринимается сейчас. В том числе – когда звучит в устах власти. Но еще сравнительно недавний исторический опыт показывает, что всего лишь несколько лет назад ее бесспорность вовсе не была столь очевидной.
Опасная дезинтеграция государственных институтов, системный экономический кризис, издержки приватизации в сочетании с политическими спекуляциями на естественном стремлении людей к демократии, серьезные просчеты при проведении экономических и социальных реформ, – последнее десятилетие XX века стало периодом катастрофической демодернизации страны и социального упадка. За чертой бедности оказалась фактически треть населения. Массовым явлением стали многомесячные задержки с выплатой пенсий, пособий, заработных плат. Люди были напуганы дефолтом, потерей в одночасье своих сбережений. Не верили уже и в то, что государство сможет исполнять даже минимальные социальные обязательства.
Стратегической целью государственной жилищной политики в России является:
— создание рынка доступного и комфортного жилья, удовлетворяющего жилищные потребности основной части населения;
— создание механизмов участия государства в поддержке развития и функционирования этого рынка;
Включение задачи формирования рынка доступного жилья и обеспечения комфортных условий проживания граждан России в число приоритетных национальных проектов, наряду с развитием образования, здравоохранения и села, определяет социальную направленность нового этапа экономических преобразований в стране.
Национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» стал важнейшим шагом в создании гарантированных условий доступности жилья большинству нуждающихся в улучшении условий проживания за счет приобретения квартир в собственность. Более благоприятной для этого ситуации, чем сейчас, в России не было уже много лет.
Каковы же основные факторы, влияющие на уровень доступности жилья, и основные предпосылки появления Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»?
Состояние жилищного фонда, его потребительские качества
С учетом построенного ранее мы имеем на сегодня четыре уровня потребительского качества жилья, определенных его прочностью, состоянием ограждающих конструкций, качеством инженерного оборудования, гигиеной проживания, характером планировки и площадью квартир.
Проблемы сложившегося рынка
Сложившиеся у нас рыночные отношения пока далеки от цивилизованных. Из-за недостаточности объемов жилищного строительства цена квадратного метра безумно высока и продолжает расти. Вдумываясь в причины этого явления, можно увидеть, что жилье дорожает совершенно неестественно и незаконно. Однако все усилия по снижению цен сводятся к муссированию расхожей фразы опять же о рынке как о панацее. Рассматриваются несколько факторов, определяющих нынешнюю дороговизну жилья. Это сверхвысокие цены на нефть, обладатели прибыли от продажи которой в больших масштабах вкладывают свои капиталы в недвижимость. Это деятельность банкиров и представителей других финансовых структур — участников рынка акций. Таков спекулятивный характер рынка и непрозрачность правил, по которым ведется жилищное строительство в стране и прежде всего в Москве и других мегаполисах. Так или иначе, сложившаяся монопольная тенденция возведения больших и дорогих загородных домов, а также ограниченных по типологии «элитных» жилых домов в городах не может удовлетворить потребительский спрос большинства нуждающегося в жилье населения.
Анализ текущей социально-экономической ситуации показывает, что если единственным критерием доступности жилья будет уровень доходов, то значительная часть нуждающихся семей не только сейчас, но и на ближайшую перспективу, окажется не в состоянии оплатить даже скромную квартиру. Трамплином к достижению доступности жилья должен стать ипотечный кредит на долгосрочный период (от 5 до 15-20 лет), как это и планируется национальным проектом. Вопрос только в размере ставки банка, которая на сегодня составляет 14-16%, а предполагается в размере 10%.
Жилище считается доступным, комфортным и здоровым, если отвечает ниже перечисленным параметрам.
Второй параметр — соответствие инженерного оборудования и физического состояния жилища установленному стандарту, включая требования экологии, теплоизоляции и энергопотребления.
Вместе с тем в очереди на улучшение жилищных условий стоят порядка 4,5 млн. семей; по отношению к 1,2 млн. семей государство имеет установленные законодательством обязательства по обеспечению жильем; среднее время ожидания в очереди составляет 15-20 лет; почти 2/3 россиян не удовлетворены жилищными условиями, при этом каждая четвертая семья проживает в жилье, находящемся в плохом или очень плохом состоянии.
В настоящее время сформирована законодательная база в жилищной сфере. Созданы правовые условия для развития института долгосрочного жилищного кредитования; увеличения объемов жилищного строительства; повышения эффективности функционирования рынка жилья.
Следующим шагом на пути достижения поставленной стратегической цели должна стать практическая реализации концепции приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».
Целью приоритетного Национального проекта является формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий проживания граждан России.
Важной особенностью новой Программы является ее сбалансированность с точки зрения федеральной поддержки и стимулирования не только спроса, но и предложения на рынке жилья. Основной целью Программы является комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающих доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем. Для достижения этой цели уточнены основные задачи Программы, которые необходимо решить в рамках ее реализации до 2010 года.
— развитие жилищного строительства;
— совершенствование жилищно-коммунального комплекса;
— предоставление социального жилья и исполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан;
— развитие ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья.
Кратко остановимся на каждой из подпрограмм.
В подпрограмме «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой» решается одна из основных проблем, сдерживающих увеличение объемов жилищного строительства. В рамках подпрограммы осуществляются предоставление за счет средств федерального бюджета государственных гарантий на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой и субсидирование процентов по банковским кредитам.
В подпрограмме «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» осуществляется привлечение средств частных инвесторов с целью совершенствования коммунальной инфраструктуры населенных пунктов.
Целью подпрограммы является повышение качества и надежности предоставления коммунальных услуг населению, улучшение экологической ситуации в регионах, создание устойчивых и эффективных механизмов привлечения частных инвестиций для модернизации объектов коммунальной инфраструктуры.
Задачами подпрограммы являются: — модернизация объектов коммунальной инфраструктуры с высоким уровнем износа; — повышение эффективности управления коммунальной инфраструктурой; — создание институтов для привлечения частных инвестиций для модернизации объектов коммунальной инфраструктуры.
В рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей, молодых специалистов на селе» будет осуществляться государственная поддержка в форме предоставления бюджетных субсидий молодым семьям и молодым специалистам на селе на погашение первого взноса при получении жилищного ипотечного кредита.
Субсидирование молодым семьям первого взноса при приобретении жилья (строительстве индивидуального жилья) будет производиться на уровне 40% стоимости стандартного жилья, при этом 10% — за счет средств федерального бюджета и 30% — за счет регионального и местного бюджетов. 60% — за счет средств ипотечных кредитов. Для обеспечения жильем молодых специалистов на селе предлагается предоставлять субсидию на погашение первого взноса при получении ипотечного кредита в размере от 30 до 60% стоимости стандартного жилья.
И, наконец, четвертая подпрограмма — «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан». Мероприятия этой подпрограммы разработаны с учетом опыта реализации подпрограммы «Государственные жилищные сертификаты».
Для военнослужащих, увольняемых с военной службы, граждан, уволенных с военной службы, и приравненных к ним лиц, граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, граждан Российской Федерации, постоянно работающих на комплексе «Байконур» и подлежащих отселению, вынужденных переселенцев размер субсидии за счет средств федерального бюджета будет определяться исходя из стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья в среднем по Российской Федерации.
Для ветеранов и инвалидов, а также граждан, принимавших участие в ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС, на производственном объединении «Маяк» и ветеранов подразделений особого риска размер субсидии за счет средств федерального бюджета будет определяться исходя из средней рыночной стоимости жилья в соответствующем субъекте Российской Федерации в соответствии с действующим порядком.
В целом Национальным проектом предусматривается, что за период 2008-2013 гг. будет обеспечено 211,3 тыс. семей отдельных категорий граждан, в т. 82,5 тыс. ветеранов и инвалидов. Что составляет около 20% от общего числа участников подпрограммы.
Наиболее важными являются: разработка и принятие нормативных правовых документов в части регулирования рынка ипотечных ценных бумаг, привлечения средств пенсионных фондов и страховых компаний на рынок ипотечных ценных бумаг, страхования ипотечных кредитов, деятельности бюро кредитных историй, жилищно-накопительных кооперативов, совершенствования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, защиты прав добросовестного приобретателя жилой недвижимости.
В рамках реализации Национального проекта предусмотрены меры по оказанию бюджетной поддержки развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов через содействие Агентству по ипотечному жилищному кредитованию, что позволит обеспечить условия для привлечения долгосрочных ресурсов и увеличения объемов предоставления долгосрочных ипотечных кредитов населению.
Общий объем финансирования Национального проекта в 2008-2014 годах составляет около 640 млрд. руб. — в 6 раз больше, чем в действовавшей ддо этого Программе «Жилище».
Государственная поддержка развития рынка доступного жилья осуществляется не только за счет бюджетных ассигнований в рамках Программы «Жилище», но и путем совершенствования нормативной, правовой и методической баз. Поэтому неотъемлемой частью Национального проекта является перечень нормативных правовых и методических документов по формированию рынка доступного жилья, включающий 211 наименований, в том числе 28 новых законопроектов и 66 проектов постановлений Правительства Российской Федерации.
Таким образом, достижение поставленных задач позволит если не полностью решить жилищные проблемы в стране, то в целом обеспечить доступность приобретения жилья наибольшему числу жителей даже с небольшим доходом и решить проблемы восстановления и укрепления жилищного фонда и коммунальной инфрастуктуры комплекса.
2 Этапы и механизм реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»
Как уже говорилось выше, приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье -гражданам России» на первом этапе реализации (2008-2010 гг. ) включает 4 направления:
— увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования;
— повышение доступности жилья;
— увеличение объемов жилищного строительства и модернизация коммунальной -инфраструктуры;
— выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан.
Меры, предусмотренные в рамках каждого направления, предполагают дальнейшее развитие правовой базы, обеспечение сбалансированной бюджетной и организационной поддержки расширения спроса и предложения на рынке жилья.
Механизмами реализации проекта являются федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 гг. (далее — Программа) и входящие в ее состав подпрограммы, а также предоставление субвенций субъектам РФ за счет средств Федерального фонда компенсаций на обеспечение жильем отдельных категорий граждан, перед которыми государство имеет обязательства по обеспечению жильем (ветеранов, инвалидов, семей, имеющих детей-инвалидов, и др.
— улучшение жилищных условий граждан РФ (рост жилищной обеспеченности с 20 м2 на человека до 21,7 м2);
— повышение доступности приобретения жилья, когда средняя стоимость стандартной квартиры общей площадью 54 м2 будет равна среднему годовому совокупному денежному доходу семьи из 3 человек за 3 года (в 2004 г. — 3,9 года);
— увеличение доли семей, которым будет доступно приобретение жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, — с 9 до 30%;
— увеличение годового объема ввода жилья с 41,2 млн. м2 общей площади жилья до 80 млн. м2;
— увеличение объема выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов и займов гражданам с 20 млрд. руб. до 415 млрд. руб
— снижение среднего времени ожидания предоставления жилых помещений социального использования с 20 лет до 5-7 лет;
— содействие в обеспечении жильем за счет средств федерального бюджета в 2008-2013 гг. 181,7 тыс. молодых семей;
— улучшение жилищных условий в 2008-2013 гг. за счет средств федерального бюджета более 132,3 тыс. семей граждан, относящихся к категориям, установленным федеральным законодательством;
— повышение уровня адресной поддержки населения, связанной с оплатой жилых помещений и коммунальных услуг;
— повышение качества коммунальных услуг, безопасности и комфортности проживания (снижение уровня износа основных фондов коммунального хозяйства с 60 до 50%);
— совершенствование нормативной правовой базы в целях повышения доступности жилья для населения;
— создание условий для улучшения демографической ситуации в стране, реализации эффективной миграционной политики, снижения социальной напряженности в обществе.
Достижение поставленных целей требует концентрации усилий органов власти всех уровней, активного вовлечения бизнес-сообщества, общественных и профессиональных объединений, а также граждан в реализацию национального проекта.
Кроме того, запланировано проведение мероприятий по содействию работе ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Для граждан это означает повышение доступности ипотечных кредитов. Многие банки в различных регионах РФ выдают ипотечные кредиты по стандартам АИЖК, для того чтобы рефинансировать их в агентстве. По прогнозам Правительства РФ, поддержка АИЖК в совокупности с мерами по повышению доступности жилья и ипотечных кредитов для молодых семей позволит воспользоваться ипотечными кредитами в 2008-2013 годах — более 1,4 млн. семей. При этом предоставление порядка 30 % ипотечных жилищных кредитов обеспечат за счет системы рефинансирования.
Основу предоставления субсидии на оказание помощи при решении жилищной проблемы составляет механизм государственных жилищных сертификатов. Программные мероприятия по обеспечению граждан объединены в рамках подпрограмм «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан» и «Обеспечение жильем молодых семей» (ФЦП «Жилище»).
В рамках подпрограммы за 2008-2013 годы смогут улучшить жилищные условия 181,7 тыс. молодых семей, то есть 72,7 % общего числа молодых пар, уже стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. Таким образом, интересы молодоженов, которые встанут в очередь в 2008-2013 годах, не учтены, так как жилищные субсидии предоставят в приоритетном порядке семьям, ранее вставшим в очередь.
Острота проблемы молодых семей определяется тем, что они, как правило, не имеют достаточных собственных накоплений на внесение первого взноса по ипотечному кредиту.
Субсидирование первого взноса при приобретении или строительстве индивидуального жилья будут производить на уровне 35–40 % стоимости недвижимости. При этом 10 % цены жилья выделят из федерального бюджета, а 25–30 % — из регионального и местного бюджетов. Около 60 % стоимости профинансируют за счет средств ипотечных кредитов и собственных средств молодых семей. Субсидия может быть использована для внесения оставшейся части паевого взноса члена жилищного накопительного кооператива (ЖНК), которому предоставлено жилое помещение в доме этого ЖНК.
Однако получить субсидию смогут только те супруги, которые зарегистрированы в регионах, прошедших конкурсный отбор для участия в подпрограмме «Обеспечение жильем молодых семей», входящей в состав ФЦП «Жилище» на 2002–2010 годы.
Норму общей площади жилого помещения, с учетом которой определяют размер субсидии, устанавливают в следующих размерах:
— для семьи из двух человек (молодые супруги или один молодой родитель и ребенок) — 42 кв
— для семьи из трех и более человек, включающей помимо молодых супругов одного и более детей, либо для семьи, состоящей из одного молодого родителя и двух и более детей, — количество членов семьи, умноженное на 18 кв.
Основу предоставления субсидии на оказание помощи молодым семьям при решении жилищной проблемы составляет механизм свидетельств на приобретение жилья, которые реализуются субъектами РФ.
Свидетельство удостоверяет право на получение субсидии и не подлежит передаче другому лицу. Срок его действия составляет 9 месяцев с даты его выдачи. За это время молодая семья должна успеть приобрести жилое помещение в собственность.
Органы исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющие выдачу свидетельств, информируют молодые семьи о том, что они могут принять участие в программе «Обеспечение жильем молодых семей». Свое письменное согласие об участии в программе и необходимые документы супруги предоставляют в орган местного самоуправления.
Для тех граждан, которые не имеют права на получение субсидии, предусмотрен ряд мер, направленных на снижение стоимости квадратного метра жилья. Речь идет о подключении участков к коммунальной инфраструктуре. Именно на этом сосредоточат основные усилия власти.
Государственные гарантии РФ распространяются на часть суммы основного долга. В качестве дополнительного обеспечения кредитов будут использовать гарантии субъектов РФ (муниципалитетов), залог прав заемщиков на земельные участки, другие активы заемщиков. При этом запланировано, что общий объем бюджетных гарантий (РФ, субъектов РФ и муниципалитетов) по таким кредитам не может быть более 80 % основной суммы кредита в 2008 году (не более 65 % в 2009 году) в целях более обоснованного отбора проектов банками-кредиторами.
Для привлечения средств частных инвесторов в модернизацию объектов коммунальной инфраструктуры предусмотрено создание в 2007 году специализированного института по кредитованию инвестиционных проектов в данной сфере.
В рамках подпрограмм «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой», «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры», «Обеспечение жильем молодых семей» средства федерального бюджета будут распределять по субъектам РФ, прошедшим процедуру отбора.
Среди мероприятий национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» следует также отметить предстоящую работу по информированию населения об условиях участия в нем. Как показывает практика, граждане зачастую не осведомлены или плохо знают о возможностях и условиях получения субсидий на жилье. Поэтому информацию об этой программе будут освещать в печатных и электронных средствах массовой информации, а также путем проведения выставок, конференций и семинаров.
Сейчас в России сложилась благоприятная ситуация для реализации приоритетного улучшения жилищных условий гражданам: реальные денежные доходы населения растут, бюджет профицитен, законодательная база сформирована. Важно, чтобы своевременно были приняты федеральные, региональные и местные нормативные правовые акты, которые четко обозначат механизмы реализации национального проекта.
Среди мероприятий, связанных с совершенствованием правовой базы, наиболее важными являются:
— внесение в 2006–2008 годах изменений в муниципальные нормативно-правовые акты в целях приведения их в соответствие с Градостроительным кодексом Российской Федерации;
— разработка местных нормативов градостроительного проектирования, которые должны соблюдаться при территориальном планировании, градостроительном зонировании и планировке территории;
— совершенствование регулирования деятельности застройщиков по привлечению средств участников долевого строительства многоквартирных домов.
Предусмотрены также мероприятия:
— по уточнению генеральных планов, разработке правил землепользования и застройки, документации по планировке территории для формирования земельных участков, предоставляемых на открытых аукционах для жилищного строительства;
— по разработке и внедрению методологии повышения качества бизнес-планирования на стадии подготовки проектов жилищного строительства с целью привлечения кредитных средств для их реализации.
— на создание условий для снижения административных барьеров в жилищном строительстве, реализацию мер градостроительного регулирования, создание условий для развития конкуренции и расширения доступа застройщиков к кредитным ресурсам;
— на обеспечение контроля за деятельностью застройщиков по привлечению средств участников долевого строительства, в том числе многоквартирных домов;
— на внедрение механизмов привлечения кредитных и инвестиционных средств для обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства;
— на содействие внедрению механизмов проведения комплексной застройки территорий, реконструкции существующих кварталов застройки.
— на реформирование экономических отношений в жилищно-коммунальном комплексе с целью обеспечения эффективного использования имеющихся финансовых ресурсов, а также на привлечение частных инвестиций.
— разработка и реализация мер, направленных на снижение первоначального взноса и процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам.
Осуществление мер по повышению доступности ипотечных жилищных кредитов для молодых семей и реализация других мероприятий по развитию инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования и рынка ипотечных ценных бумаг существенно увеличит доступность для населения ипотечных жилищных кредитов.
3 Законодательное обеспечение и правовое регулирование Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»
Сегодня объективно требуется существенное изменение законодательства, направленного на снятие административных барьеров, существующих в сфере предоставления земельных участков, проведения землеустройства, государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, получения разрешения на строительство и др.
Данным законом предусматриваются изменения в более чем 30 федеральных законов по следующим направлениям:
— введено понятие «развитие территории в целях жилищного строительства», устанавливаются критерии определения таких территорий и порядок предоставления права на освоение таких территорий;
— на федеральном уровне определен порядок установления и изменения черты населенных пунктов. При этом законодательно устанавливается порядок изменения черты населенных пунктов после утверждения документов территориального планирования и на переходный период до утверждения документов территориального планирования;
— установлен порядок отказа от права постоянного пользования земельными участками, включающий возможность отказа от права без проведения землеустройства;
— установлен порядок принудительного прекращения прав на неиспользуемые земельные участки с наделением федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления правом прекращения прав в административном порядке без решения суда;
В то же время перечень законодательных инициатив, предложенных указанным федеральным законом, не является исчерпывающим. Так же приняты важные федеральные законы, которые касаются вопросов реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»:
Однако, и указанные федеральные законы требуют определенной доработки. Федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд» требует доработки в части:
— приведения положений закона в соответствие с концепцией территориального планирования;
— определения возможности строительства на земельных участках, зарезервированных на длительный период, с установлением обязанности по окончании договоров аренды привести земельные участки в первоначальное состояние;
— установления механизма защиты правообладателей земельных участков в случае, если решение об изъятии зарезервированных земель не было принято.
Проект федерального закона № 330901-4 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования проведения землеустройства» требует доработки в части:
— исключения норм, не являющихся предметом регулирования законодательства о землеустройстве, в том числе касающихся вопросов определения административных границ субъектов РФ, муниципальных образований, границ населенных пунктов, границ закрытых административно-территориальных образований, зон с особыми условиями использования территорий, а также норм, касающихся возникновения и прекращения прав на земельные участки в результате проведения землеустройства;
— упрощения процедур раздела и объединения земельных участков, согласования проекта границ земельных участков и согласования местоположения границ земельного участка с целью сокращения сроков проведения таких процедур;
— установления исчерпывающего перечня согласований, входящих в состав текстовой части проекта границ земельного участка;
— определения целесообразности изменения процедуры предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством;
— дополнительной проработки случаев обязательного формирования земельных участков и перечня лиц, которые могут являться заказчиками землеустройства;
— уточнения норм, регулирующих проведение межевания земельных участков, в целях соотнесения их с нормами Градостроительного кодекса РФ о подготовке проектов межевания.
Вместе с тем указанный законопроект не решает существующую сегодня проблему многочисленного числа согласований при проведении землеустройства. В законопроекте исчерпывающего перечня таких согласующих инстанций не приведено. В связи с этим законопроект в этой части также требует доработки.
Федеральный закон № 322152-4 «О государственном кадастре недвижимости» также требует доработки в части:
— урегулирования непосредственно в законе порядка ведения государственного кадастра недвижимости, проведения кадастрового учета, требований и порядка проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, установления исчерпывающего перечня количественных и качественных характеристик объектов недвижимости, перечня документов, входящих в акт формирования, перечня оснований для отказа в проведении государственного кадастрового учета, порядка взаимодействия и обмена информации между государственным кадастром недвижимости и информационной системой обеспечения градостроительной деятельности;
— установления в законе порядка описания зданий, сооружений и объектов, незавершенных строительством;
— исключения из перечня объектов кадастрового учета территориальных и функциональных зон, зон с особыми условиями использования территорий, не являющихся объектами недвижимости и имеющими принципиально иную природу по сравнению с объектами недвижимости;
— приведения норм закона в соответствие с Градостроительным, Земельным и Жилищным кодексами РФ и иными федеральными законами;
— исключения из закона норм, предусматривающих дублирование в государственном кадастре недвижимости сведений других государственных кадастров (реестров);
— уточнения ответственности органа кадастрового учета за своевременность и точность записей об объектах кадастрового учета в государственном кадастре недвижимости, за полноту и подлинность выдаваемой информации об объектах кадастрового учета, и уточнения вида такой ответственности;
— уточнения норм закона о саморегулируемых организациях кадастровых инженеров.
Вместе с тем порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, включающий перечень необходимых документов для принятия решений, принятие необходимых мер по прекращению прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, на законодательном уровне не предусмотрен.
Вместе с тем необходимо констатировать, что в рамках реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» скорейшего решения требуют проблемы обеспечения жилищного строительства земельными участками и инженерной инфраструктурой.
Так, рост объемов жилищного строительства существенно сдерживается отсутствием свободных и обеспеченных инфраструктурой земельных участков, а также наличием административных барьеров, затягивающих сроки предоставления земельных участков для жилищного строительства. Совершенствование законодательства Российской Федерации, регулирующего процедуру предоставления земельных участков для строительства, — одна из первоочередных задач, без решения которой достижение целей национального проекта будет затруднено.
Для строительства объектов инфраструктуры необходим выбор земельного участка для строительства. Количество согласующих инстанций при этой процедуре зачастую превышает 100. Помимо того, что большое количество согласований выбора земельного участка установлено федеральными законами, органы власти субъектов РФ и органы местного самоуправления устанавливают свое количество согласующих инстанций. В результате сроки предоставления земельных участков затягиваются.
В связи с этим требует скорейшей подготовки проект федерального закона, предусматривающий внесение изменений в Земельный кодекс РФ в части совершенствования процедуры предоставления земельных участков для строительства, а также процедуры выбора земельных участков для строительства. Изменения в законодательстве в этой сфере, в первую очередь, должны быть направлены на установление максимально прозрачных процедур и сроков при предоставлении земельных участков для строительства в увязке с нормами законодательства о градостроительной деятельности, а также на устранение административных барьеров при процедуре предварительного согласования места размещения объекта.
В то же время необходимо вовлекать в оборот в целях жилищного строительства неиспользуемые федеральные земли, предоставленные государственным унитарным предприятиям и государственным учреждениям. Это может стать значительным резервом для увеличения объемов жилищного строительства.
Для решения данной проблемы необходимо внесение изменений в Земельный кодекс РФ в части установления механизма передачи неиспользуемых земельных участков в собственность субъектов РФ или муниципальную собственность.
Наличие значительного числа административных барьеров в строительной сфере, в первую очередь, связано с несоблюдением федеральных законов. Новый Градостроительный кодекс РФ является законом прямого действия и устанавливает четкие и прозрачные процедуры выдачи разрешения на строительство, ввод объекта в эксплуатацию.
С даты принятия Градостроительного кодекса РФ прошло более трех лет, а законы субъектов РФ, принятые в развитие старой редакции Градостроительного кодекса 1998 г. , до сих пор не приведены в соответствие новой редакции Кодекса. Для того чтобы изменить сложившуюся ситуацию, Правительству РФ, в том числе Минюсту России, прокуратуре необходимо в кратчайшие сроки организовать работу по приведению нормативных правовых актов субъектов РФ в соответствие с Градостроительным кодексом и иными федеральными законами.
Второй важнейший блок проблем, решение которых необходимо для реализации национального проекта, это обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой.
Исключительное значение для осуществления приоритетного национального проекта по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем имеет реформирование и модернизация жилищно-коммунального хозяйства. В настоящее время жилищно-коммунальное хозяйство страны продолжает находиться в кризисном состоянии, его работа неэффективна. Потери при производстве, транспортировке и потреблении энергоресурсов доходят до 50-60%, воды — до 40%. Инженерные системы и сооружения коммунальной инфраструктуры физически изношены, морально устарели и нуждаются в коренной модернизации. Энергоэффективность и ресурсосбережение должно законодательно приобрести тот же обязательный статус, что и вопросы обеспечения безопасности в строительстве.
Рассматривая рынок жилья как взаимосвязь спроса и предложения, следует отметить, что определенное стимулирующее воздействие на увеличение объемов жилищного строительства оказывает реализация мероприятий национального проекта, направленных на повышение возможностей населения по его приобретению.
— 40% — на частичное возмещение затрат на уплату процентов по кредитам при многоэтажном строительстве;
— 20% — на полное возмещение затрат на уплату процентов при малоэтажном строительстве;
— 40% — на возмещение половины стоимости затрат по реализации инвестиционных проектов при малоэтажном строительстве жилья для очередников;
Наряду с мерами по увеличению объемов строительства необходимо развивать ипотечное жилищное кредитование. В настоящее время институт ипотеки не начал действовать в полной мере. Так, в 2008 г. по ипотеке приобретено менее 3% квартир.
Необходимо развивать инфраструктуру системы ипотечного кредитования, завершить формирование нормативной базы по страхованию ипотечных кредитов, предусмотреть возможность привлечения институциональных инвесторов, в частности средств пенсионных фондов.
Органам государственной власти и местного самоуправления необходимо активизировать работу по развитию системы ипотечного кредитования и обеспечить увеличение объемов выдаваемых кредитов. Кроме того, необходимо одновременно развивать иные формы жилищного кредитования с использованием для строительства жилья средств паевых инвестиционных фондов, организацией строительных сберегательных касс, жилищных накопительных кооперативов.
Необходимо принятие нестандартных решений, в частности, целесообразно использование механизма ипотечного жилищного кредитования для финансирования долевого участия граждан в строительстве жилья посредством выкупа закладных на условиях предоплаты, направление средств на обеспечение жильем отдельных категорий граждан на финансирование строительства, консолидация этих средств со средствами органов местного самоуправления, направляемых на строительство социального жилья.
Как показал анализ нормативно-правовой базы, для эффективной реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» еще требуется разработать и принять достаточное количество законопроектов, направленных на совершенствование механизмов градостроительного регулирования, землепользования и ипотечного кредитования.